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      開發商也沒有余糧

      2021-11-25 來源:韓亞丁

             開發企業總是以高大上的土豪形象昭然,高端大氣的樓盤廣告、豪華的售樓處,總是給客戶第一印象是非常有錢,而開發企業確實也可稱為資金密集的行業表現。國內房地產市場單平米價格早已突破萬元大關,一線城市10萬一平米的房價比比皆是,這樣高額的現金交易,開發商必然有雄厚的資金做為依托。2021年三道金融紅線扒開了開發商資金問題的冰山一角,我們看到很多的企業不是商業承兌逾期就是開發金融被抽貸,更有暴雷的事件發生,項目的延期交付、爛尾也都存在著普遍性,那么土豪的錢為什么突然緊張了,他們的錢又到哪里去了。



             首先開發商雖然是資金密集的代表,但我們要明白開發商其實是城市土地出讓的終端,客戶買房開發商買地,地價決定了房價。一個城市的經濟發展很大程度意義于土地財政,那么賣地也是地方政府最為短平快的捷徑。其實土地出讓和賣房差不多,都是經營行為,一些城市會制造緊張氣氛,造成經營土地的稀缺表現,那么只要有客戶市場開發商就會不遺余力的拓展土地儲備,也就更助長了土地價格。而還有一些城市,利用國企或者地方龍頭企業做為把頭使用,造成面粉比面包貴的土地模式,利用這些企業首先爭搶土地,從而實現炒高地價的作用。很多開發商進入一個城市的時候,儼然成為了高地價接盤俠。土地價格水漲船高,開發企業的主要成本也都支出給了土地款。


             土地款是以億元為單位,幾十億的土地甚至上百億的土地也并不罕見,開發商經營第一要務不是利潤,而是保證資金的流動性,加快取證速度抓緊上市銷售,因為只有合法取得銷售許可證才能獲得唯一的回款途徑,土地不怕貴,只要保證土地與房產之間的高周轉速度,保證銷售的高流動高去化速度,還是可以獲得一點點利潤的,規模起來了經營效益也是可以的。



             一旦市場下行銷售補償,那么資金鏈就會緊繃。開發商的資金大多是融資,要付出高額的利息,單純銀行貸款條件苛刻授信額度也不足以滿足需求,開發商更多的依靠金融機構,這種資金成本年化收益8%-24%不等,那么從資金流的角度喪失活躍度、現金停滯。那么不論多好的地塊也都是債務,隨著利息的滾動,動態債務不停的增長,這樣的項目只要達到一定的規模再大的企業也會拖的喘不過氣來。


             過分的擴張使得很多開發商戰線拉的過長,項目所屬城市經濟水平和調控政策參差不齊,在市場上行的時候,品牌戰略、融資、現金流、債務是相互支撐的作用,市場在國家層面的高度環境下,可以贏利的城市也會受到影響,何況還有虧損的地區。在前有土地價格猛漲后有資金利息緊逼的野蠻時代,開發商的現金流越發辛苦,滯銷項目越來越多,豈有余糧之說。


             我們從開發商的經營過程中可以看到,土地出讓是千軍萬馬過獨木橋,相比客戶的限購限貸,他們的競爭是更加慘烈的,一片土地出讓從起拍開始不停的溢價,那么資金的投入也就隨之增大,沒有土地開發商就談不到經營,沒有資金一切都是空中樓閣,但獲取土地又都是高位,開發利潤接近負數,資金鏈又沒有流動性,動態利息成本節節攀升,開發商不是有沒有余糧的問題,而是崩潰是從開發商缺錢時已經開始。


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