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      大咖談房

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      最容易突破的三級市場和最難以撼動的一級市場

      2021-10-28 來源:韓亞丁

            通常我們把房地產整體分為四個分列的市場,一級市場是土地交易、二級市場指開發的新房、三級市場是二手房、四級指租賃,那么這四級市場也就涵蓋了房地產全產業的經營與銷售行為。一般我們購買新房屬于二級市場,購買二手房則屬于三級市場,這種市場的細分也經常出現在專業角度的文章和新聞中,已經習慣于這種模式。市場已經發生下行,其實不論是開發商還是投資者,從2018年“只住不炒”的政策開始以來都在夾縫中生存,可是我們卻發現一個怪象,雖然房地產投資規模放緩,但土地價格并沒有下降,房價實質上依舊堅挺。其實房地產的價格并不能單純的從市場角度出發,很多方面它也是各地政府手中的資產也是金融角度的支撐力,大漲大跌都不健康。有人問我房價的支撐力在哪里?也有人問我會最先降價的又是什么樣的房子?



             通過從業經驗我首先說一下最容易產生下降的房地產市場,這個其實也不難理解,一定是三級市場,也就是二手房。二手房是由剛需升級、投資用途和多余住所,三個方面來組成的。對品質的需求和家中人口結構的改變是剛需升級的主要原因,同時這部分客戶在擬購買心儀住所的時候一定會把原來的住房賣掉湊夠更高級住房的房款,也就是以舊換新的模式。但不論是他們以全款還是貸款的形式購買新房,那么原來住房必須快速的變現,畢竟購房是有周期的減少替代時間是比較關鍵的剛需改善因素;第二種情況是由于老人過世家產分配或者是拆遷分配出多余的住房又或各種其他因素,城市中總會產生剩余的住房,這部分不動產也是以變現形式來去化的,有一些居民手中的還遷房在銷售中最為關心的是拿到現金的時間,一般他們急于換取現金,對待貸款的買房人都非常冷漠,但承諾現金支付那么他們會以最大的誠意和最高的折扣盡快處理掉多余的住房;市場進入下行,需求受到來冰封,市區中心的購房投資者其不動產價值受到配套和交通等因素的支撐價格不是特別容易松動,但一些城郊的區域就不一樣了,新房的打折、投資性質購房者眾多、購房杠桿等因素,一旦發生區域價格下跌這部分投資者是承受不住的,因為杠桿低于贏利的時候虧損是呈百分比迅速下滑,直到資不抵債,那么頂不住抓緊割掉也是走為上策。其實二手房由于掌握在個人手中,他們的市場凝聚力是很低的,隨行就市心理造成了二手房市場在房地產體系中會最先突破底限,我們看一下燕郊、香河等地就是最為明顯的案例。



             那么最難以撼動的必然是一級市場,一級市場就是土地交易端。能夠進行招拍掛交易的土地是經過區域規劃、拆遷整理、收儲國資、上市等多個規則性動作而交易的。那么土地是地方政府的重資產,地方政府已經通過土地發行了專項債務,這些債務很多用于地鐵、配套等公共建設,已經有了基礎的價值問題,是必須得到價格支撐才能出讓的。另一方面地方政府每年都會針對片區土地進行基準地價的評估,基準地價也就是土地出讓的基礎,這這個價格實質是底限,m2在逐年的擴張、配套在逐步的完善那么基準地價只會有更強的價值,同時基準地價也是一種對土地資源的保護,一旦無人競拍那么寧可流拍也不會低于基準地價成交。土地是國資賤賣土地或者打這方面的主意其實就造成了國資流失,地方政府相對會比較謹慎,還有關于地方經濟的上升趨勢的引擎以及土地債務的支撐問題。一級土地交易是由地方政府組織的,也是唯一的土地供應方式,方式采用招拍掛形式,這一模式性的壟斷供應也使得一級市場極為穩固,不論房價高低,一級市場是最不容易被撼動的。

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